"אנחנו משלמים ומשלמים והמשכנתא - עומדת במקום"

את המשפט שבכותרת ניתן היה לשמוע רבות בתקופות שבהן עלה מדד המחירים לצרכן בקצב גבוה יחסית כל חודש. בתקופה הנוכחית שבה המדדים נמוכים יחסית תשמעו אותו פחות.
אז מה הקשר בין המדד למשכנתא שלכם וכיצד הוא משפיע על ההחזרים החודשיים ועל יתרת המשכנתא, האם מומלץ או לא מומלץ לשלב מסלולים צמודים במשכנתא שלכם ובאלו תנאים?  על כל אלה במאמר זה.

נתחיל בהסבר קצר על המדד: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מפרסמת מידי חודש את מחירו של "סל המוצרים" המשקף את הצריכה הממוצעת של משקי הבית. סל זה כולל הוצאות כמו : דיור, תקשורת, דלק, פירות וירקות, ביגוד ועוד.
השינויים במחירו של הסל משתקפים ב"מדד המחירים לצרכן". את המדד מפרסמת הלמ"ס ב- 15 לכל חודש ועל פיו ניתן לדעת בכמה עלה או ירד סל מוצרים במהלך החודש שקדם לו.
בנק ישראל מעוניין שהמדד יעלה בקצב של  1-3 אחוזים  לשנה. זאת כיוון שעליה קבועה ונשלטת במדד המחירים לצרכן מייצגת משק צומח ומתפתח. ולהפך – אי עליה או ירידה מתמשכת מייצגות משק לא מתפתח העומד במקום.

כעת נשאלת השאלה כיצד משפיע מדד המחירים לצרכן על המשכנתא?
תחילה נאמר שהמדד משפיע רק על מסלולי המשכנתא הצמודים לו!  הנפוצים ביניהם: מסלול צמוד למדד בריבית קבועה, ומסלול צמוד למדד בריבית משתנה כל 5 שנים.
בכל חודש בודק הבנק במסלולים הצמודים מה יתרת הקרן שנותרה לאחר התשלום האחרון.
יתרה זאת גדלה לפי אחוז העליה במדד. את היתרה החדשה, הגבוהה יותר, מחלק הבנק למס' התשלומים שנותרו עד סיום המסלול. זאת המשמעות של עליית ההחזר החודשי בעקבות עליית המדד.
במקרים שבהם המדד יורד – ההחזר החודשי יורד בעקבותיו וגם זה לפי תהליך החישוב הנ"ל.

נמחיש את הנ"ל בדוגמה מספרית :
נתייחס למשכנתא של 500,000 ש"ח במסלול צמוד למדד של ריבית קבועה 3% ל20 שנה.(המשכנתא מורכבת ממסלול אחד לצורך הדוגמה)
התשלום בחודש הראשון יהיה מורכב מ-   1,523 ע"ח הקרן  ו- 1,250 ש"ח על חשבון הריבית
לאחר תשלום זה תהיה יתרת הקרן 500,000 פחות 1,523  דהיינו : 498,477 ש"ח.
כעת נניח שבחודש שלאחר מכן עלה המדד ב- 0.17% (אחוז עליה חודשי המגלם עלייה שנתית של 2%). בעקבות זאת תעלה יתרת הקרן ל- 499,308 ש"ח (831 ש"ח יותר!).
ז"א שיתרת הקרן שהופחתה בעקבות התשלום החודשי עלתה בעקבות עליית המדד.
שילמתם 1,523 ש"ח על חשבון הקרן אך בפועל פחתה יתרת הקרן במסלול זה רק ב- 692 ש"ח (פחות מחצי!).

מסקנות :

• על יתרת הקרן במסלולים הצמודים ישנם 2 אפקטים מנוגדים. מצד אחד היא מופחתת בעקבות ההחזר החודשי ומצד שני יכולה גם לעלות בעקבות עליית המדד באותו חודש.
• העלייה בהחזר החודשי היחיד הינה מתונה וכמעט לא מורגשת אבל לאורך תקופת ההלוואה יכולים ההחזרים החודשים לעלות באופן משמעותי (לפי הדוגמה הנ"ל במקרה של מדד 2% לשנה – ההחזר החודשי שהחל ב-  2,773 ש"ח יעמוד בסיום התקופה על  4,128 ש"ח!)
• הפרשי ההצמדה לפי נתוני דוגמה זאת (בהינתן עליית מדד של 2% בשנה) יסתכמו בכ – 153,000 ש"ח!
  
  

שורה תחתונה :

• ההצמדה למדד משפיעה על יתרת הקרן שנותרה לאחר ההחזר החודשי האחרון ועל ההחזרים החודשיים הבאים.
  =>
  ככל שתקופת המסלול הצמוד קצרה יותר – קצב הקיזוז של הקרן מתשלום לתשלום יהיה גבוה יותר ואז ההשפעה של המדד תהיה פחותה יותר. 
  =>
  מומלץ שהמסלולים הצמודים יהיו מבוססים על תקופות קצרות ככל הניתן.
  
  
• במקרים מסוימים יהיה המסלול הצמוד יותר אטרקטיבי ממקבילו הלא צמוד. זאת בהינתן פער ריביות מספיק גבוה ובמסלולים לתקופות קצרות יחסית. כמובן שיש לבחון היטב כל מקרה לגופו בכלים המבצעים סימולציות והשוואה בין תמהילים חלופיים שונים.

לסיום נציין שבכלכלה כמו בכלכלה מומלץ לא להסיק מסקנות על העתיד על סמך העבר ומה שהיה אינו בהכרח מה שיהיה. לכן אין להסיק מתקופה ארוכה יחסית של מדדים נמוכים על קצב עליית המדד גם בשנים הבאות.

התמונה באדיבות : freedigitalphotos.net