משכנתא לכל מטרה - פתרון מצויין למשקי בית עם חובות רבים
"משכנתא לכל מטרה" יכולה להיות פתרון מצויין למשקי בית שיש להם חובות רבים. בעזרתה ניתן לפרוס את ההלוואות הקיימות באופן שיפחית את ההחזר החודשי ויוביל לאיזון בין ההכנסות וההוצאות.
במאמר זה נעמוד על כל ההיבטים של הלוואה זאת, מתי ובאיזה אופן כדאי לקחת אותה.
מהי משכנתא לכל מטרה
מדובר במשכנתא לכל דבר דהיינו הלוואה שאנחנו לוקחים מהבנק על בסיס מישכון הדירה שלנו. אולם להבדיל ממשכנתא רגילה הנלקחת לצורך מימון רכישת דירה, במקרה זה מדובר במשכנתא שתסייע לנו במימון מטרות אחרות כמו שיפוצים בבית, טיול בחו"ל, רכישת רכב, מיחזור חובות ועוד.
מה התנאים לקבלת משכנתא לכל מטרה ?
אם יש לכם דירה ללא משכנתא או שהמשכנתא עליה נמוכה מ- 50% תוכלו לקבל סכום שהוא השלמה ל- 50% מערך הדירה.
לדוגמה :
הדירה שלכם שווה 1,500,000 ש"ח ויתרת המשכנתא שלכם היא 500,000 ש"ח. במקרה זה תוכלו לקבל מהבנק עוד 250,000 ש"ח כהלוואה לכל מטרה ז"א השלמה ל – 750,000 ש"ח שהם 50% מערך הנכס.
- במקרה זה נדרש להעריך את ערכה של הדירה ע"י שמאי ועל בסיס הערכה זאת ניתן יהיה להגדיר מה הסכום המדוייק שתוכלו לקבל כהלוואה לכל מטרה.
- חשוב לציין שהריביות במקרה של "הלוואה לכל מטרה" הן גבוהות יותר מהלוואה לדיור אולם עדיין נמוכות ברוב המקרים מהלוואות מסחריות רגילות שתוכלו לקבל מהבנקים או חברות האשראי (בדרך כלל כ 1-2% יותר בכל המסלולים מהם מורכבת המשכנתא).
עם זאת גם במשכנתא לכל מטרה קיימת אפשרות לקבל "ריביות דיור". זאת כאשר מטרת ההלוואה היא לדיור. לדוגמה : שיפוצים, שיעבוד הנכס שלכם לצורך רכישה של בן משפחה ועוד.
האם חייבים לקחת את ההלוואה באותו בנק בו לקחתם את המשכנתא המקורית על הדירה?
עקרונית ניתן לקבל משכנתא לכל מטרה גם בבנק שאינו הבנק שבו לקחתם את המשכנתא המקורית שלכם אולם הבנקים ברוב המקרים מסרבים לסידור הזה. זאת בגלל שבמקרה זה המשכון שירשם לטובתם יהיה מ- "דרגה שנייה" ז"א במקרה של מימוש העסק עקב אי תשלום ההלוואה ע"י הלווה, הבנק שנתן משכנתא לכל מטרה יהיה שני בסדר העדיפות לקבלת הכסף אחרי הבנק הראשי.
לכן .. קחו בחשבון שכל ההלוואות שניתן לקחת על בסיס מישכון של הדירה שלכם תהיינה באותו בנק.
במקרים מסויימים ניתן לבצע "מיחזור חיצוני" שמשמעותו לקבל בבנק אחר הלוואה בגובה המשכנתא הקיימת (ובריביות של דיור!) ואיתה לפרוע את ההלוואה הקיימת ובנוסף לקבל בבנק החדש משכנתא נוספת לכל מטרה. כל זאת כמובן אם התנאים שתקבלו בבנק החדש יהיו טובים יותר.
פעולות מומלצות לפני ביצוע מיחזור חובות בעזרת משכנתא לכל מטרה :
1. בדיקה תקציבית מקדימה
לפני מיחזור החובות מומלץ מאוד לבצע בדיקה תקציבית מקדימה הכוללת התייעלות כלכלית.יש לזכור שמטרת העל של המהלך היא להגיע לאיזון תקציבי ולשמור עליו לאורך זמן. לכן חשוב לבצע בדיקה מקדימה שתסייע לקבלת תמונה מדוייקת של המצב הכלכלי :
- מהו ממוצע ההוצאות שלכם בשוטף ללא החובות ?
- ממוצע ההכנסות שלכם ?
- גובה הגרעון השוטף שלכם.
- בניית תקציב משפחתי והכנסתו ככלי למעקב שוטף.
במהלך בדיקה זאת מומלץ לשלב פעולות התייעלות וחסכון בהוצאות (מזון, תקשורת,ביטוחים וכו').
לצורך ביצוע פעילות זאת תוכלו להיעזר במדריך לבניית התקציב המשפחתי.
2. מיפוי ההלוואות
במסגרת הבדיקה הנ"ל חשוב שתבצעו מיפוי מדוייק של ההלוואות. מיפוי כזה תידרשו להציג לבנק בצירוף אסמכתא על נכונות הנתונים.
בכל ההלוואה רישמו מה היתרה לסילוק, תאריך תשלום אחרון, גובה ההחזר החודשי והריבית. הטבלה הזאת תסייע לכם להכין מיפוי זה.
3. ומה עושים במקרה ששמיכת המשכנתא אינה מספיק גדולה לכיסוי כל ההלוואות ?
במקרים שבהם הסכום שתוכלו לקחת כהלוואה לכל מטרה לא יספיק לכיסוי כל ההלוואות יש לבצע תיעדוף של ההלוואות. פעולה זאת היא קצת מורכבת אולם כעת נסתפק רק בהצגת העקרון הבא : ככל שהיחס בין ההחזר החודשי ליתרת ההלוואה גבוה יותר כך ההלוואה תהיה בעדיפות גבוהה יותר.
דוגמה :
יתרת הלוואה 1 היא 11,000 ש"ח וההחזר החודשי שלה הוא 1000 ש"ח
יתרת הלוואה 2 היא 32,000 ש"ח וההחזר החודשי עליה הוא 500 ש"ח
מכאן שהלוואה 1 תהיה בעדיפות גבוהה יותר כיוון שבפרעון של 11,000 ש"ח "משחררים" 1,000 ש"ח מההחזר החודשי לעומת הלוואה 2 שבה נדרש לפרוע סכום גבוה יותר תמורת "שחרור" סכום נמוך יותר מההחזר.
4. בדיקת אפשרויות נוספות לנטילת ההלוואה
חשוב לציין שלא תמיד משכנתא לכל מטרה היא הפתרון האופטימלי ביותר. לפני שמבצעים את המיחזור כדאי שתבחנו את כל האפשרויות העומדות לרשותכם ותחליטו על האופציה המתאימה ביותר.
במקרים הבאים, בין השאר, ניתן לקבל הלוואות מסחריות בתנאים טובים : העברת חשבון בנק לאחר הבנקים הקטנים, הלוואה על בסיס קרן השתלמות נזילה (עד 80% מהסכום שנצבר בקרן, במקרים שבהם הקרן אינה נזילה – ניתן לקבל הלוואה בהיקף נמוך יותר).
לסיכומו של דבר :
במצב של חובות רבים המעיקים על התקציב כדאי לשקול לקיחת משכנתא לכל מטרה. הלוואה זאת תסייע בפריסת החובות לתקופה ארוכה יותר ותוביל אתכם לאיזון כלכלי. בדיקה תקציבית מקדימה שתספק לכם מידע מדוייק אודות מצבכם הכלכלי – תסייע לביצוע מהלך יעיל ואפקטיבי יותר.
השארת תגובה