כיצד מחושבת ריבית המשכנתא ומה זה בעצם ה"שפיצר" הזה?

ניתן לראות בגרף את כל מה שנאמר לעיל :
הריבית משולמת לאורך כל תקופת ההלוואה מההחזר הראשון ועד האחרון!
וההחזר החודשי הראשון כולל מרכיב גבוה יחסית של ריבית (באדום) שהולך ופוחת עם השנים ומרכיב נמוך יחסית של קרן (בכחול) שהולך ועולה עם השנים.

תשאלו – מדוע לוח שפיצר מחושב כך? למה אי אפשר היה לבנות לוח תשלומים פשוט שבו כל החזר מכיל תשלום קבוע ע"ח הקרן ותשלום קבוע המייצג את הריבית החודשית.

שיטת החזר זאת משרתת היטב את האינטרסים של הבנק כיוון שעל פיה יתרת הקרן הולכת ופוחתת בקצב נמוך והריבית משולמת בקצב גבוה.
מה שגורם לכך ש –

1. אם תהיה עלייה במדד או בריבית, במהלך תקופת ההלוואה, הם יחולו על יתרת קרן גבוהה יותר.
2. אם נרצה לפרוע את ההלוואה לפני הזמן – הבנק ירויח פעמיים : מצד אחד הוא גבה מאיתנו תשלומי ריבית גבוהים כבר מההתחלה ולכן יפסיד פחות על הריבית בתשלומים העתידיים שלא נשלם (כיוון שאנו פורעים את ההלוואה)
   מצד שני – יתרת הקרן שנותרה לסילוק ירדה בקצב נמוך והסכום שנותר לנו לשלם כדי לפרוע את ההלוואה יהיה גבוה יחסית.

כמה הערות נוספות :

1. לוח סילוקין שפיצר משמש גם בהלוואות מסחריות רגילות ולא רק במשכנתאות.
   בהלוואה מסחרית רגילה נדרש הגוף המלווה לשלוח אליכם לוח המפרט את התשלומים החודשיים לאורך כל תקופת ההלוואה. לוח זה הינו לוח סילוקין ולרוב יהיה "לוח שפיצר"
2. במקביל ללוח שפיצר קיים גם "לוח קרן שווה". לוח סילוקין זה הינו נדיר ולא נרחיב עליו את הדיבור במאמר זה. נציין רק שבלוח זה קיים בכל החזר חודשי מרכיב קבוע של קרן ומרכיב של ריבית שהולך ופוחת עם השנים.
3. למען הפשטות השתמשנו בדוגמה של מסלול אחד המבוסס על ריבית קבועה לאורך כל חיי המשכנתא ואינו מוצמד למדד. יש לקחת בחשבון שבמסלולים צמודים למדד ו/או בריבית משתנה יתכנו שינויים בהחזר החודשי עקב שינויים במדד ובריבית.

וכעת נחזור למיתוס מראש המאמר.
לקוחות המעוניינים למחזר משכנתא שנמצאת בשלב מתקדם עלולים להיתקל בהרמת גבה מצד פקיד המשכנתאות בבנק. זה ינסה למנוע מהם למחזר (פעולה שבהרבה מקרים אינה משתלמת לבנק) בטענה ש-  "לא כדאי למחזר את המשכנתא שלכם – סיימתם לשלם על הריבית ואתם משלמים עכשיו רק על הקרן, רוצים להתחיל שוב לשלם ריבית על הכסף הזה?!"

התשובה לטענה זאת מתחלקת לשתיים :

• גם הריבית וגם הקרן משולמות לאורך כל התקופה ולכן המשפט הנ"ל אינו נכון עובדתית!
• רק סימולציה ובדיקת כדאיות כלכלית יוכלו לבחון את השאלה האם כדאי למחזר את המשכנתא ואין לפסול מיחזור משכנתא על הסף באופן אוטומטי וגורף רק בגלל שהיא נמצאת בשלב מתקדם.
  סימולציה כזאת ניתנת לביצוע ע"י יועץ משכנתאות פרטי בעזרת כלי מחשוב מתאימים המבצעים השוואה בין המשכנתא הקיימת והמשכנתא החדשה לאחר המיחזור.